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低毛利高负债规模承压 大发地产欲借赴港IPO冲击千亿目标?

时间:09-06  来源:本站  作者:
  随着三盛、福晟、正荣三家房企相继登陆资本市场,弘阳地产也于今年启动赴港上市,而日前又一家中小规模房企上海大发房地产集团有限公司(以下简称“大发地产”)向港交所递交了IPO招股书

  随着三盛、福晟、正荣三家房企相继登陆资本市场,弘阳地产也于今年启动赴港上市,而日前又一家中小规模房企上海大发房地产集团有限公司(以下简称“大发地产”)向港交所递交了IPO招股书。

  不过,记者注意到,2015年~2017年报告期内,大发地产收益分别为6.77亿元、6.57亿元、44.14亿元,与第一梯队房企相比尚有不小的差距。同时,报告期内公司毛利率仅分别为15.9%、18.1%、14.9%,处于行业偏低水平。

  《中国经营报》记者在采访中了解到,业绩增长乏力的同时,近年来积极追求规模扩张的大发地产也面临不小的资金压力。报告期内,大发地产总流动负债由2015年的42.19亿元增加至2017年的73.08亿元,总非流动负债由2015年的31.35亿元增加至2017年的57.84亿元。

  对于大发地产业绩及企业发展相关问题,《中国经营报》记者先后致电致函大发地产相关负责人,截至发稿,尚未收到回复。

  对于自去年以来中小房企掀起的“赴港上市潮”,同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,客观来看,由于A股对企业估值要求较高,中小房企一般难以登陆,只能选择赴港上市。其次,中小房企快速规模化扩张需要获得资本市场的支持。“现在资本市场包括发债、信托在内的融资环境全面收紧,只有港股资本市场上市相对是开放的,所以尽量争取这种上市平台有利于为公司未来战略发展提供资金支持。”

  总部位于上海的大发地产主要业务范围集中在长江三角洲地区,公司主要经营范围包括物业开发及销售、商业物业投资及物业管理服务。截至2018年2月底,公司拥有24个多元化的项目组合,包括20项住宅物业、3栋商业综合楼及1个办公公司,共拥有土地储备总建筑面积172.03万平方米。数据显示,2015年~2017年报告期内,大发地产的毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%。

  不过,据乐居财经日前发布的《2017上市房企毛利率排行TOP50》,排名前50位的上市房企2017年销售毛利率均在20%以上,龙头房企的销售毛利率更是逼近50%。

  在张宏伟看来,毛利率偏低与近年来土地成本的大幅飙升不无关系。记者注意到,2015年~2017年报告期内,大发地产土地使用权成本分别为6725.6万元、7018.9万元、19.68亿元,2017年土地使用权成本是2016年的28倍。平均每平方米土地收购成本分别为人民币467元、519元、6210元。

  除了毛利率偏低,2015年~2017年报告期内,公司纯利率分别为7.9%、3.3%、3.4%,近两年的纯利率与2015年相比呈“腰斩”状态。有意思的事,记者注意到,2015年~2017年报告期内,大发地产利息覆盖率仅分别为0.7、0.5、1.0,这意味着2015年和2016年,大发地产产生的税前利润尚且不能支付当期利息。

  2015年~2017年度,大发地产物业开发及销售产生的收益分别为人民币6.04亿元、5.76亿元、43.21亿元,与第一梯队房企尚有不小的差距。不过据相关媒体报道,日前大发地产集团CEO廖鲁江在接受记者采访时称,大发地产计划冲击千亿元,并提出了五年实现3000亿元的目标以及项目跟投、利润共享机制。

  资料显示,拥有超过11年房地产行业经验的廖鲁江曾于2006年~2011年间任龙湖地产有限公司人力资源部副经理;2011年1月至2018年1月,廖鲁江担任世茂房地产控股有限公司执行董事。

  “最近三年左右市场格局会确定下来,最晚明年会出现三家万亿级企业。”张宏伟预计,到2018年末估计会有25~30家千亿级企业,行业排名前30位的企业在整个市场的占有率将达到60%。市场格局确定以后,中小型房企只能在品牌房企渗透率不是很强的区域找到市场机会进行布局。“但客观来说,5年实现3000亿元的销售目标是比较难达到的。”张宏伟称。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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